康养综合体项目商业计划书

（简版·参考稿）

项目名称： 江津·新型康养综合体项目

项目地址： 重庆市江津区

编制日期： 2026年10月

编制单位：重庆中宏商务信息咨询有限公司

说明：本稿为简版参考稿，用于内部讨论与框架确认。详细版将在框架确定后逐章展开。

第一章 项目概述

1.1 项目背景

中国正加速进入中度老龄化社会。重庆市60岁及以上常住人口达835.06万人，占总人口的26.2%，老龄化程度常年位居西部第一。江津区60岁以上老人41.14万人，占比25.01%，已进入中度老龄化社会。

与此同时，亚健康人群规模持续扩大，睡眠障碍、慢性疲劳、术后康复等需求快速增长。传统养老机构以“照护”为核心，难以满足“养生+调理+康复”的复合需求。本项目定位“新型康养”，区别于传统养老，以养生、调理、健康管理为核心，覆盖银发养生人群与亚健康商旅人群。

1.2 项目定位

一句话定位： 以“新型康养”为主线的医养结合型康养综合体，打造“养生≠养老”的差异化康养服务载体。

核心差异：

不是养老院，是养生社区——以“住得健康”为核心卖点。

睡眠治疗+中医调理+健康管理的复合模式。

自有康复医院支撑，医养深度融合。

1.3 项目选址与用地

项目位于重庆市江津区，用地为自有产权土地30亩。

江津区是全国最大、重庆唯一的“长寿之乡”，百岁老人数量稳居重庆首位。全区气候温和、四季分明，全年无霜期长达317天。拥有国家5A级旅游景区四面山，森林覆盖率99.95%，负氧离子浓度每立方厘米2.9万个，被联合国生态学会专家誉为“天然物种基因库”。

1.4 项目版块总览

本项目围绕“新型康养”主线，分为三大版块：

1.5财务指标速览

第二章 政策适配性分析

本章为融资核心亮点章节，重点展示项目与政策导向的契合度，为政策资金申报提供依据。

2.1 项目与政策导向的契合度

本项目定位为医养结合型康养综合体，600张养生床位与康复医院形成“医养联动”模式，天然契合当前养老政策从“单纯养老”向“医养结合”转型的方向。本项目的定位与区域政策方向高度一致。

2.2 可争取的政策支持通道

2.3 政策资金对财务模型的影响

建设类补贴属于一次性收入，直接降低实际投资额；税费优惠属于持续性收益，每年增厚运营期现金流。

以600张床位争取市级建设补贴600万元、税费优惠每年增厚现金流约500万元测算：

实际资金占用降至约4.4亿元

经营现金流提升至约6300万元/年

预期回收期可压缩至约7年

第三章 市场分析

3.1 宏观市场环境

老龄化趋势： 重庆市老龄化程度常年位居西部第一，江津区老龄化率25.01%，本地康养消费需求基数充足。

睡眠健康市场： 亚健康商旅人群睡眠障碍问题日益普遍，特色睡眠治疗酒店属于蓝海细分市场。

中医药康养消费升级： 消费者对中医调理、药膳食疗、养生服务的接受度和支付意愿持续提升。

3.2 区域市场分析

现有供给： 江津区现有各类养老服务场所399个，但医养结合床位仅314张，与41万老年人口形成显著供需缺口。

市场空白： 江津区缺乏以“养生+调理+康复”为核心的高品质康养综合体。现有养老机构以基础照护为主，无法满足中高端养生客群的需求。

3.3 目标客群画像

3.4 差异化竞争优势

区位生态优势：江津“长寿之乡”品牌+四面山生态资源辐射。

模式优势：医养结合，自有康复医院支撑，区别于纯养老机构。

产品分层优势：三种康养方案覆盖多元客群，不搞“等级歧视”。

分期建设优势：先跑现金流，滚动投入，资金压力可控。

第四章 项目版块与产品规划

4.1 养生公寓版块

睡眠酒店（1-3层）。

定位： 特色睡眠治疗酒店。

核心卖点： 睡眠改善系统、专业隔音遮光、助眠服务。

目标客群： 亚健康商旅人群、有睡眠调理需求的养生客群。

养生床位（4-32层，600张）。

定价策略： 三档价差控制在30%-50%区间，形成平滑过渡。允许入住后补差价升级。

4.2 诊疗康复版块

康复医院功能： 门诊、住院部、特色名老中医工作室。

核心价值： 医养联动，为养生床位提供医疗支撑，同时对外服务全年龄段人群。

医保规划： 争取医保定点资格。

4.3 文旅配套版块

中医药文化博物馆：文化展示与观光。

中医一条街：康养产品销售、中医服务体验。

养生大食堂：健康营养膳食餐饮。

康养服务中心：综合服务窗口。

第五章 建设方案与工期

5.1 建设分期策略

本项目采取“整体规划、分期建设、滚动投入”的策略。核心逻辑是：一期优先建设能最快产生现金流、审批流程相对简单的部分，先把养生床位出租业务跑通，用运营收入验证市场需求；二期再建设投资规模大、审批周期长、但对项目完整性至关重要的酒店、康复医院和文旅配套。这样安排的目的是避免一次性资金压力过大，让项目在建设期就有现金流支撑，而不是全部建成后才开始回收。

5.2 一期建设计划

一期建设时间为2027年2月至2028年1月，2028年2月正式投入运营。建设内容为4至32层的养生床位，共600张，按颐养房、调养房、康疗房三种康养方案进行差异化装修和服务配置。同时建设基础医疗配套，包括护士站、简单诊疗室和健康监测区，以及餐饮配套，先以中央厨房供餐方式满足入住老人的日常饮食需求。1至3层在一期暂不装修，预留为二期睡眠酒店和康复医院的空间。

5.3 二期建设计划

二期建设时间为2029年8月至2030年8月，2030年9月投入运营。二期启动的前提是一期床位入住率达到60%至70%，证明“养生床位”这个模式已经跑通。二期建设内容包括睡眠酒店、康复医院、中医一条街、中医药文化博物馆和养生大食堂。

第六章 投资估算与融资方案

6.1 投资估算

总投资：5亿元（不含土地成本，土地为企业自有产权）。

6.2 融资方案

本项目总投资5亿元，资金来源由以下四部分构成：

1、企业自有资金2亿元

自有资金占总投资40%，作为项目资本金核心。企业持有的30亩自有产权土地可作为抵押物，为后续银行贷款提供增信支持。

2、股权融资

股权融资部分，具体金额视谈判情况确定。优先推进股权融资，目的是置换掉一部分债权融资，降低刚性利息支出，缓解前三年入住率爬坡期的现金流压力。

3、申请贷款

银行贷款部分，以自有产权土地及在建工程抵押，争取十年期贷款，匹配项目回收周期。同时积极争取服务业经营主体贷款贴息政策，降低实际融资成本。

4、申请政策性补助

政策补助部分，包括建设类补贴和税费优惠。建设补贴按普惠养老城企联动及江津区自有产权床位补贴标准争取；税费优惠按六部门政策享受增值税免征、所得税减计、房产税免征，属于确定性收益。

上述四部分共同构成5亿元总投资来源。若政策补助和贴息顺利落地，企业实际自有资金压力可进一步降低，预期回收期可从11年压缩至7年左右。

6.3 融资策略

股权融资优先：降低刚性利息支出，缓解前期现金流压力。

贷款期限匹配回收周期：争取10年期贷款，用时间换空间。

政策资金前置准备：在开工前完成项目入库和申报准备

第七章 经营模式与运营方案

7.1 经营模式总览

“公寓出租+医疗康复+文旅配套”复合经营模式。

7.2 养生床位运营

入住流程： 咨询→参观→选择康养方案→签约入住。

服务标准： 按颐养/调养/康疗三档配置差异化服务包。

升级机制： 入住后允许补差价升级。

入住率爬坡策略： 开业前预租、体验入住、社区推广

7.3 睡眠酒店运营

运营团队外包或自建，渠道策略以OTA平台+企业协议客户为主。

7.4 康复医院运营

医保定点申请、医护团队组建、医养联动机制。

7.5 文旅配套运营

博物馆以公益+文创收入为主；中医街以租赁+联营招商；大食堂以会员制+对外营业。

第八章 盈利模式与财务测算

8.1 盈利来源

养生床位出租收入（核心现金流）。

睡眠酒店住宿收入。

康复医院诊疗收入。

中医街产品销售及服务收入。

养生大食堂餐饮收入。

康养及管理服务收入。

政策性补贴及税费优惠。

8.2 核心财务指标

8.3 敏感性分析

第九章 风险分析与应对

9.1 主要风险

9.2 核心应对策略

分期建设降低一次性投入。

股权融资降低利息压力。

政策申报前置：开工前完成入库准备。

会员制预收：缓解前期现金流。

第十章 招商合作方案

10.1 招商版块

中医一条街商铺招商。

养生大食堂合作运营。

康养产品入驻。

康复医院科室合作。

10.2 招商对象

中医诊疗机构、康养产品品牌、餐饮运营商、健康管理机构。

10.3 合作模式

租赁、联营、品牌合作、技术合作。

第十一章 项目优势与投资亮点

11.1 核心优势

自有产权土地，无土地成本压力。

医养结合定位，政策适配性强。

三种康养方案，覆盖多元客群，

分期建设，资金压力可控。

政策补贴预期，回收期可压缩至7年。

11.2 投资亮点

康养赛道长期向好，江津“长寿之乡”品牌加持。

项目定位差异化，填补区域医养结合市场空白。

财务模型稳健，退出路径清晰（资产增值、整体转让）。

注： 本稿为重庆中宏商务信息咨询有限公司编制的简版参考稿，财务测算为框架性数据，详细版将补充完整测算模型、市场调研数据、运营团队配置方案及招商手册。